- El canal depende de lo que sabes del propietario: sin datos, folleto; con nombre y dirección, carta; con relación previa o consentimiento, SMS o email.
- SMS, WhatsApp y email necesitan consentimiento o relación contractual previa (art. 21 de la LSSI).
- Sin consentimiento, antes de un envío personalizado, también en papel, se consulta la Lista Robinson (art. 23.4 de la LOPDGDD).
- Toda plantilla mantiene tres cosas: quién escribe, una sola pregunta y la baja.
¿Qué es una carta de captación inmobiliaria?
Una carta de captación inmobiliaria es el mensaje con el que una agencia se presenta a un propietario y le propone valorar su vivienda. Puede ir en carta, folleto, SMS, WhatsApp o email, y cada canal tiene sus propias reglas legales.
¿Qué canal usar con cada propietario?
El canal depende de qué datos tienes del propietario y de dónde salen. A quien no conoces solo llegas sin datos personales, con un folleto. Con nombre y dirección obtenidos de forma lícita, carta. Para SMS, WhatsApp o email hace falta consentimiento o una relación contractual previa.
| Canal | A quién | Base legal | Antes de enviar | Más detalle |
|---|---|---|---|---|
| Carta postal con nombre y dirección | Exclientes, arrendadores o quien te dio sus datos | Consentimiento o interés legítimo (considerando 47 del RGPD) | Lista Robinson si no hay consentimiento; explicar cómo oponerse | Reactivar la base |
| Buzoneo sin destinatario | Todos los buzones de tu zona | En principio, no usa datos personales | En Cataluña, comunicación previa al ayuntamiento; respetar el «no publicidad» | Del folleto a WhatsApp |
| SMS | Con consentimiento o relación contractual previa | Art. 21 de la LSSI | Robinson si no hay consentimiento; baja en cada mensaje | SMS a clientes |
| Quien te escribe primero o aceptó tus WhatsApp | Art. 21 de la LSSI y política de WhatsApp Business | Nunca en frío ni con listas de difusión | ||
| Los mismos que por SMS | Art. 21 de la LSSI | Robinson si no hay consentimiento; dirección de correo para la baja | Email a clientes | |
| Llamada | Quien pidió que le llames; excliente o arrendador | Consentimiento o interés legítimo (art. 66.1.b de la Ley 11/2022) | Nunca desde un móvil; Robinson si no hay consentimiento | Llamadas |
¿Qué exige la ley en cada canal?
La ley no trata igual el papel que la pantalla. SMS, WhatsApp y email se rigen por la LSSI. Todo envío personalizado sin consentimiento, carta incluida, exige consultar antes la Lista Robinson. El folleto sin destinatario no usa datos personales, pero en Cataluña tiene ley propia.
- Comunicaciones electrónicas. El artículo 21 de la LSSI prohíbe la publicidad electrónica no solicitada ni autorizada expresamente, salvo relación contractual previa y servicios similares. Debe saberse quién la envía (art. 20) y, en el email, la baja es una dirección electrónica (arts. 21.2 y 22.1).
- Lista Robinson. Sin consentimiento, el artículo 23.4 de la LOPDGDD obliga a consultar antes los sistemas de exclusión. La Lista Robinson cubre correo postal, llamadas, SMS y email; cada consulta vale un mes y es gratis para micro y pequeñas empresas hasta 30.000 registros al año.
- Carta postal. Usa datos personales: necesita base legal (art. 6 del RGPD) y, como tarde en la primera carta, se explica aparte el derecho a oponerse (art. 21.2 y 21.4). Los nombres salen de tu base: los del Catastro son datos protegidos (arts. 51 y 53 de la Ley del Catastro), y copiarlos de los buzones exige base legal e informar a cada persona (art. 14 del RGPD).
- Buzoneo sin destinatario. Sin nombre ni dirección, en principio no hay datos personales (art. 4.1 del RGPD), y la Lista Robinson se refiere a la publicidad personalizada. En Cataluña, la Ley 9/2000 obliga a comunicarlo antes a cada ayuntamiento, a no dejarlo amontonado en vestíbulos ni zonas comunes y a respetar los buzones que rechazan publicidad (arts. 4 a 6 y 12). Saltarse cualquiera de las tres es infracción grave (art. 16.3).
Las tres cosas que no se cambian en ninguna plantilla
Toda plantilla de captación lleva tres elementos fijos: quién escribe, una sola pregunta fácil de contestar y una forma sencilla y gratuita de darse de baja. Si falta uno de los tres, el mensaje se entiende peor o incumple la ley.
- Identificación: la agencia al principio y el nombre de quien firma; en SMS, «Inmobiliaria Sol:» delante.
- Una sola pregunta, que se conteste con una palabra o una fecha.
- La baja: «BAJA» en SMS, una dirección de correo en el email, un teléfono o email en la carta. Se aplica el mismo día en todos los canales.
Nunca prometas un precio ni un plazo de venta. Si en tu zona se habla catalán, tradúcelas.
Plantillas en papel: carta para captar propietarios y folleto de buzoneo
En papel hay dos plantillas, según tengas o no los datos del propietario. La carta para captar propietarios lleva nombre y dirección y va solo a tu base. El folleto va sin destinatario a los buzones de una zona, con un QR que abre WhatsApp.
Carta postal a un propietario de tu zona
Para: un propietario de tu zona que ya está en tu base. Cuándo: con un motivo real (una venta en su calle). No cambies: el membrete, la única pregunta y el párrafo de oposición, aparte.
Inmobiliaria Sol · [calle y número, municipio] Tel. [fijo] · [email] · [web] Hola, [Rosa]: Soy [Marta], de Inmobiliaria Sol, la agencia de [barrio] con la que [compraste tu piso en 20XX]. Te escribo porque [motivo real: hemos vendido un piso en tu calle]. Si te planteas vender, puedo decirte cuánto vale hoy tu vivienda en una visita breve y sin compromiso. ¿Quieres que busquemos un día? Llámame al [fijo] o escríbeme por WhatsApp al [número]. Un saludo, [Marta], Inmobiliaria Sol Te escribimos porque [fuiste cliente nuestro]. Responsable de tus datos: [razón social, NIF y dirección]. Para no recibir más cartas nuestras, dínoslo en [email] o al [fijo]. Más información: [web/privacidad].
Folleto de buzoneo con QR a WhatsApp
Para: los buzones de una calle o barrio, sin nombre. Cuándo: con la comunicación previa al ayuntamiento hecha (en Cataluña). No cambies: sin nombres, identificación completa y una sola acción; la baja es respetar el «no publicidad».
¿Cuánto vale hoy tu piso en [barrio]? Somos Inmobiliaria Sol, en [calle y número]. Si te planteas vender, te lo valoramos en tu casa, sin compromiso. Escanea el código y envíanos el mensaje que ya va escrito. [Código QR] ¿Prefieres llamar? [Fijo] · [web] Inmobiliaria Sol · [razón social] · [NIF] · [dirección]
Formato del enlace, según la ayuda de WhatsApp: prefijo de país sin «+» ni espacios, y el texto codificado.
https://wa.me/34XXXXXXXXX?text=Hola%2C%20quiero%20saber%20cu%C3%A1nto%20vale%20mi%20vivienda
SMS inmobiliario: ejemplos para exclientes y arrendadores
Un SMS de captación solo se envía a quien tiene una relación contractual previa con la agencia o le ha dado su consentimiento (art. 21 de la LSSI). Los casos más claros son el excliente que vendió contigo y el arrendador cuyo alquiler gestionas.
SMS a un excliente que vendió contigo
Para: quien vendió con tu agencia y no se opuso a recibir comunicaciones. Cuándo: pasado un tiempo; puede tener otra vivienda. No cambies: la agencia delante, la pregunta y BAJA.
Inmobiliaria Sol: Hola [Jordi], soy [Marta]. Hace [dos años] vendimos tu piso de [calle]. ¿Tienes alguna otra vivienda que te plantees vender? Te la valoramos sin compromiso. BAJA para no recibir más.
SMS a un arrendador
Para: el propietario cuyo alquiler gestionas. Cuándo: cerca del fin del contrato o si el inquilino se va: ahí decide si alquila o vende. No cambies: la referencia a su piso, la pregunta y BAJA.
Inmobiliaria Sol: Hola [Carmen], soy [Pau], de la gestión de tu piso de [calle]. ¿Te interesa saber cuánto valdría hoy si lo vendieras? Te lo calculamos sin compromiso. BAJA para no recibir más.
Si buscas un mensaje para reactivar clientes por tandas, sigue esta secuencia. El remitente con el nombre de la agencia («alias») debe estar inscrito en la CNMC desde el 15 de septiembre de 2026 (art. 8 de la Orden TDF/149/2025).
Plantillas de WhatsApp y email para inmobiliarias
Las plantillas de WhatsApp y email de una inmobiliaria sirven para continuar una relación, no para abrirla en frío. En WhatsApp, la útil contesta al propietario que te ha escrito. En email, la que retoma una valoración antigua de quien aceptó recibir comunicaciones.
WhatsApp de respuesta cuando el propietario escribe
Para: quien te escribe desde el QR, la web o un SMS. Cuándo: en minutos, también fuera de horario. No cambies: un mensaje y una pregunta cada vez, y ningún precio por chat. Una asistente virtual se presenta como tal («soy la asistente virtual de Inmobiliaria Sol»; art. 50 del Reglamento europeo de IA).
Hola, soy [Marta], de Inmobiliaria Sol. Gracias por escribirnos. Para valorar tu vivienda tenemos que verla: ¿en qué calle y número está? ¿Eres el propietario o lo decides con alguien más? ¿Piensas vender en los próximos meses o de momento quieres saber cuánto vale? ¿La tienes ahora en venta con alguna agencia? Te propongo dos horarios para la visita: ¿[jueves a las 10:00] o [viernes a las 17:30]?
Email a quien pidió una valoración hace tiempo
Para: quien pidió una valoración, no contrató y marcó la casilla de comunicaciones comerciales; sin ella, no le escribas. Cuándo: cuando aquella cifra ya no sirve. No cambies: el motivo y la dirección de baja.
Asunto: Tu piso de [calle]: ¿actualizamos la valoración? Hola, [Núria]: En [mes de año] nos pediste una valoración de tu piso de [calle]. Desde entonces ha pasado [tiempo], y aquella cifra ya no sirve como referencia. ¿La actualizamos? Respóndeme con un día que te vaya bien y te propongo hora. Un saludo, [Marta], Inmobiliaria Sol · [dirección] · [fijo] Recibes este correo porque aceptaste nuestras comunicaciones al pedir la valoración. Para no recibir más: [baja@tudominio] o [enlace de baja].
Mensajes para recordar la visita y para después
Los mensajes de recordatorio y de después de la visita van a un propietario que ya ha aceptado verte. Un recordatorio no promociona nada, así que en principio no es una comunicación comercial según el anexo de la LSSI (letra f). Con ofertas, sí lo es.
Recordatorio de la visita
Para: el propietario con la visita confirmada. Cuándo: el día antes y el mismo día. No cambies: la dirección, la hora y cómo cambiar la cita.
Hola [Rosa], soy [Marta], de Inmobiliaria Sol. Te recuerdo la visita para valorar tu piso de [calle y número]: mañana, [jueves], a las [10:00]. ¿Te sigue yendo bien? [El mismo día] Hola [Rosa], a las [10:00] estoy en [calle y número]. Si puedes, ten a mano la escritura o un recibo del IBI. Cualquier cambio, dímelo por aquí.
Mensaje tras la visita
Para: el propietario que acabas de visitar. Cuándo: el mismo día, y un solo seguimiento. No cambies: la fecha del informe y cero presión: si dice que no, se acabó.
Hola [Rosa], gracias por enseñarme el piso esta mañana. Te envío el informe de valoración el [viernes], como quedamos. ¿Prefieres que lo repasemos por teléfono o en la oficina? [Si no contesta en unos días] Hola [Rosa], ¿has podido mirar el informe? Cualquier duda, te la resuelvo por aquí.
Fuentes
- Ley 34/2002 (LSSI), arts. 20, 21 y 22 y anexo, letra f (BOE).
- Ley Orgánica 3/2018 (LOPDGDD), art. 23 (BOE).
- Reglamento (UE) 2016/679 (RGPD), considerando 47 y arts. 4.1, 6, 14 y 21 (BOE).
- Ley 9/2000, de regulación de la publicidad dinámica en Cataluña, arts. 2, 4 a 6, 12 y 16 (BOE).
- Real Decreto Legislativo 1/2004, texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, arts. 51 y 53 (BOE).
- Orden TDF/149/2025, arts. 8 y 9 y disposición final tercera (BOE).
- Ley 11/2022, General de Telecomunicaciones, art. 66.1.b (BOE).
- Reglamento (UE) 2024/1689 de inteligencia artificial, art. 50 (BOE).
- Lista Robinson · empresas: canales, vigencia de la consulta y tarifas (Adigital).
- Cómo usar la función de clic para chatear (ayuda de WhatsApp).
Esta guía resume normas públicas a fecha de su última revisión y no sustituye el consejo de un abogado. Las plantillas son orientativas: adáptalas a tu caso y comprueba que cumplen antes de enviarlas.