- Desde un móvil, no. La Orden TDF/149/2025 prohíbe usar numeración móvil (6xx, 7xx) para llamadas comerciales no solicitadas desde el 7 de junio de 2025. Es una infracción grave de la Ley General de Telecomunicaciones.
- El prefijo 400 es obligatorio solo para algunas empresas: las de servicios básicos y las grandes (250 trabajadores, 50 millones de facturación o 43 de balance). Una inmobiliaria independiente pequeña normalmente queda fuera, pero tampoco puede usar el móvil: le sirve un fijo geográfico (93, 91…) o un 800/900.
- Hace falta base legal para llamar: consentimiento o un interés legítimo bien ponderado. Y si no hay consentimiento, antes se consulta la Lista Robinson.
- Quien te dice «no me llaméis» queda fuera para siempre y en todos los canales.
¿Puede una inmobiliaria llamar a propietarios desde un móvil?
No, si la llamada es comercial y no la ha pedido el propietario. El artículo 9 de la Orden TDF/149/2025 prohíbe utilizar rangos de numeración móvil para llamadas comerciales no solicitadas y para la atención al cliente. Ese artículo produce efectos desde el 7 de junio de 2025 (tres meses después de la entrada en vigor de la orden, el 7 de marzo). No hay excepción por tamaño ni por sector: también afecta a una agencia de dos personas.
Saltarse el plan de numeración es una infracción grave del artículo 107.19 de la Ley 11/2022, General de Telecomunicaciones. Además, los operadores ya filtran y bloquean llamadas sospechosas, así que la llamada desde el móvil del asesor tiene cada vez menos opciones de llegar.
Lo que sí está permitido:
- Llamar desde un número fijo geográfico (93, 91, 96…). La orden no lo excluye.
- Llamar desde un 800 o un 900, que la orden atribuye a la atención al cliente y a las llamadas comerciales.
- Devolver una llamada o atender a quien te ha pedido que le llames (por ejemplo, un propietario que dejó su teléfono en tu valorador web pidiendo que le contactaras): esa llamada no es «no solicitada».
¿Tiene que llamar mi inmobiliaria desde un número 400?
Probablemente no. La Resolución de 14 de abril de 2026 atribuye el rango 400 a las llamadas comerciales y da seis meses para ponerlo en marcha, por lo que se aplica desde mediados de octubre de 2026. Pero obliga a las empresas incluidas en la Ley 10/2025 de servicios de atención a la clientela:
- empresas de servicios básicos (agua, luz, gas, transporte, telecomunicaciones, servicios financieros), de cualquier tamaño;
- y, en el resto de sectores, las grandes empresas que venden a consumidores: 250 trabajadores o más, más de 50 millones de facturación o más de 43 millones de balance, contando el grupo.
Una inmobiliaria independiente con un puñado de asesores no llega a esos umbrales. Si tu agencia forma parte de un grupo grande (no una franquicia sin control societario, sino un grupo en el sentido mercantil) o encargas las llamadas a una empresa que sí está obligada, revísalo. Los números 400 solo sirven para llamar: no reciben llamadas.
¿Necesito el consentimiento del propietario para llamarle?
La regla está en el artículo 66.1.b de la Ley General de Telecomunicaciones: los usuarios tienen derecho a no recibir llamadas comerciales no deseadas, salvo que hayan dado su consentimiento o la llamada pueda apoyarse en otra base legal del artículo 6.1 del RGPD. En la práctica, para una agencia hay tres situaciones:
| Quién es | ¿Se le puede llamar? | Qué hacer |
|---|---|---|
| Te pidió que le llamaras (valoración, información) | Sí: la llamada la ha solicitado | Llama pronto y guarda cuándo y cómo lo pidió |
| Excliente o arrendador con el que tienes relación | Puede apoyarse en el interés legítimo, si espera razonablemente tu llamada y no se ha opuesto | Consulta la Lista Robinson, identifícate y ofrece oponerse en la propia llamada |
| Particular sin relación contigo (por ejemplo, un anuncio en un portal) | El terreno más delicado: no espera tu llamada y a menudo ha dicho «abstenerse agencias» | Si pide no recibir agencias, no llames. Si llamas, Robinson antes y baja inmediata si se opone |
El interés legítimo no es automático: hay que poder explicar por qué el propietario podía esperar tu llamada y por qué no prevalecen sus derechos. Dejarlo por escrito (una evaluación breve) es la mejor defensa si alguien reclama.
La Lista Robinson: cuándo hay que consultarla
El artículo 23.4 de la LOPDGDD obliga a quien hace mercadotecnia directa a consultar antes los sistemas de exclusión publicitaria y a excluir a quien se haya apuntado. Solo te libras de consultar si el propietario te dio su consentimiento para recibir esa comunicación.
- La Lista Robinson cubre teléfono, SMS, email y correo postal.
- Para microempresas y pequeñas empresas hay una tarifa bonificada sin coste hasta 30.000 registros consultados al año, según su web.
- Cada consulta vale un mes: después hay que repetirla antes de seguir llamando.
- Guarda el resultado y la fecha de cada consulta: es tu prueba.
Cómo debe ser la llamada
- Di quién eres y de qué agencia en la primera frase, y para qué llamas.
- Ofrece oponerse: «si prefieres que no te llamemos más, lo anoto ahora mismo».
- Si te dice que no, anótalo como baja permanente en tu CRM y aplícala a todos los canales: ni llamada, ni SMS, ni WhatsApp, ni email.
- Si grabas la llamada, avisa al principio y explica para qué se graba.
- No insistas el mismo día ni encadenes llamadas sin respuesta: pon un tope de intentos.
Guion de llamada de captación adaptado a 2026
Un guion de llamada de captación que cumpla la norma de 2025-2026 empieza diciendo quién llama, de qué agencia y para qué, ofrece la oposición en la primera frase, hace una sola pregunta sobre la intención de vender y, si hay interés, propone dos horarios concretos para la visita de valoración. Este ejemplo es para un excliente o un arrendador de tu agencia, llamando desde un fijo.
Hola, [Rosa], soy [Marta], de Inmobiliaria Sol. Te llamo porque [vendimos/gestionamos] contigo el piso de [calle]. Es una llamada comercial: si prefieres que no te llamemos, me lo dices y no volvemos a hacerlo. ¿Te has planteado vender [ese piso / tu vivienda] este año? [Si dice que sí o que quizá] Para saber cuánto vale hoy hay que verlo: es una visita de media hora, sin compromiso. ¿Te va mejor el [jueves a las 10:00] o el [viernes a las 17:30]? [Si dice que no] Perfecto, gracias. ¿Prefieres que no te llamemos más o te parece bien que te escribamos dentro de unos meses? [Si pide que no le llamen] Entendido. Te doy de baja ahora mismo, en todos nuestros canales. Perdona la molestia.
Tres reglas del guion: no des un precio por teléfono (sin ver la vivienda sería inventarlo), apunta el resultado de cada llamada en el CRM el mismo día y no llames más de dos veces a quien no contesta. Si la llamada es a un particular sin relación contigo, lee antes qué permite la ley con los anuncios de particulares.
La alternativa que no depende de llamar en frío
La forma más tranquila de conseguir visitas de valoración es trabajar a quien ya te conoce: exclientes, arrendadores y personas que te pidieron información. Con ellos la base legal es más sólida y la respuesta suele ser mejor. Lo explicamos en qué mensajes puedes enviar a tus clientes y en cómo conseguir citas con propietarios de tu propia base.
Fuentes
- Orden TDF/149/2025, arts. 9 y 10 y disposición final tercera (BOE).
- Ley 11/2022, General de Telecomunicaciones, arts. 66.1.b y 107.19 (BOE).
- Resolución de 14 de abril de 2026 de la SETID sobre el rango 400 (BOE).
- Ley 10/2025, de servicios de atención a la clientela (BOE).
- Ley Orgánica 3/2018 (LOPDGDD), art. 23 (BOE).
- Lista Robinson · tarifas para empresas (Adigital).
Esta guía resume normas públicas a fecha de su última revisión y no sustituye el consejo de un abogado. Si tu agencia pertenece a un grupo grande o trabaja con un call center, revisa tu caso concreto.