- El teléfono de un anuncio es un dato personal publicado para vender o alquilar ese piso. La AEPD ha dicho que usarlo para ofrecer servicios excede esa finalidad.
- WhatsApp o SMS en frío a ese número, no (art. 21 de la LSSI). Un caso así acabó en 2.000 € de multa.
- Llamar no está prohibido de forma expresa, pero exige un interés legítimo ponderado, un fijo, la Lista Robinson y ofrecer la oposición en la primera frase.
- «Abstenerse agencias» es un no. Ni llamada, ni mensaje, ni insistencia.
- Los canales sin este riesgo no dependen del anuncio: presencia en la zona, que el propietario te encuentre y trabajar a quien ya te conoce.
¿Por qué un particular que vende su piso acaba hablando con una agencia?
Un particular que vende por su cuenta suele empezar convencido de que se ahorra la comisión. Lo que le lleva a plantearse una agencia suele ser el desgaste: visitas que no compran, un precio que no se mueve, papeles que no sabía que necesitaba y compradores con una financiación que él no sabe comprobar.
No conocemos una cifra pública fiable de cuántos acaban firmando un encargo. Las señales, en cambio, se ven:
- Tiempo publicado y rebajas. El precio del portal es un precio pedido, no de cierre: cada rebaja es el propietario descubriendo el mercado a su costa.
- Papeles. Para vender tiene que encargar el certificado de eficiencia energética (Real Decreto 390/2021, arts. 3 y 6), además de nota simple, cargas y arras.
- Visitas y negociación. Filtrar curiosos y negociar con quien llega con una contraoferta.
Nada de eso se resuelve con una llamada en frío. Para captar particulares que venden su piso, lo que cuenta es que, cuando decidan pedir ayuda, tu agencia sea la que ya conocen.
¿Qué es, para la ley, el teléfono de un anuncio de particular?
El teléfono que un particular pone en su anuncio es un dato personal publicado con una finalidad concreta: que le llamen personas interesadas en comprar o alquilar ese piso. Que sea visible no lo convierte en una autorización para recibir ofertas de agencias ni de otras empresas, y la AEPD lo ha dicho así en sus resoluciones.
- PS/00234/2024, multa de 2.000 €. Una empresa de gestión de alquileres escribió tres veces por WhatsApp a un particular cuyo teléfono había sacado de su anuncio en idealista. La AEPD sancionó por el artículo 21 de la LSSI: el número estaba publicado para contactos sobre el alquiler de ese piso y usarlo para ofrecer servicios excedía esa finalidad. El último mensaje llegó con el anuncio ya retirado, lo que según la Agencia refuerza la falta de base legal.
- PS/00109/2014, apercibimiento. Una profesional que ofrecía certificados energéticos escribió por WhatsApp a un vendedor de segundamano.es. La AEPD concluyó que poner el teléfono en el anuncio para que llamen los compradores no equivale a autorizar publicidad.
En el primer caso, la empresa alegó que la política de privacidad de idealista permite ceder datos a terceros. La AEPD respondió que esa cesión exige el consentimiento expreso del anunciante y que no se había probado. Sin prueba del consentimiento, no lo tienes.
Las dos resoluciones tratan de mensajes; en las que hemos revisado no hay ninguna sobre llamadas a anunciantes de portales. Eso no hace segura la llamada: cambia la norma aplicable, no la idea de fondo.
¿Es legal llamar a propietarios de idealista?
Llamar a particulares de idealista no está prohibido de forma expresa, pero tampoco está permitido por defecto. El artículo 66.1.b de la Ley General de Telecomunicaciones exige consentimiento previo u otra base del artículo 6.1 del RGPD, que en la práctica es el interés legítimo. Y la AEPD no presume que el particular espere tu llamada.
Lo concreta la Circular 1/2023 de la AEPD en su artículo 3: la ponderación de intereses se hace antes de llamar y hay que poder justificarla. Y la Agencia no presume la expectativa razonable si no hay relación contractual vigente, solicitud o interacción del interesado contigo en el último año. Un anunciante que nunca te ha contactado está justo en ese caso.
| Situación | ¿Se puede llamar? | Por qué |
|---|---|---|
| Te pidió una valoración o que le llamaras | Sí | La llamada la ha solicitado él; guarda cuándo y cómo |
| Excliente que vendió o alquiló contigo | Sí, con Robinson y oposición | La Circular presume lícita la llamada si hubo contrato y ofreces servicios similares |
| Anunciante particular sin relación contigo | Solo si tu ponderación lo sostiene | No hay presunción a tu favor: justificarlo te toca a ti |
| Anuncio con «abstenerse agencias» | No | Ya ha dicho que no quiere contacto de agencias |
Dos reglas fijas: nunca desde un móvil (art. 9 de la Orden TDF/149/2025) y Lista Robinson consultada antes (art. 23.4 de la LOPDGDD). Están desarrolladas en qué permite la ley en las llamadas a propietarios.
¿Qué significa «abstenerse agencias» para una inmobiliaria?
«Abstenerse agencias» es un no dicho por escrito antes de que llames. La Circular 1/2023 de la AEPD establece que cualquier manifestación inequívoca contraria a recibir llamadas comerciales se trata como oposición y se atiende de inmediato. En nuestra lectura, ese anuncio ya cumple esa condición: llamar o escribir después es contactar a quien se ha opuesto.
Además, el artículo 21 del RGPD dice que, cuando alguien se opone a la mercadotecnia directa, sus datos dejan de tratarse para ese fin.
- Trata igual «no inmobiliarias», «solo particulares» o «sin intermediarios».
- No llames «para confirmar»: esa llamada ya es el contacto que ha rechazado. Y no mandes a nadie haciéndose pasar por comprador.
- Anótalo en el CRM. Si un día ese propietario te contacta por su cuenta, es él quien pregunta.
¿Se puede escribir por WhatsApp o SMS a un particular de un portal?
No. Un WhatsApp, un SMS o un email comercial a un particular que no te lo ha pedido incumple el artículo 21 de la LSSI, que exige que la comunicación se haya solicitado o autorizado expresamente antes. Es el caso sancionado en el procedimiento PS/00234/2024: mensajes por WhatsApp a un anunciante de idealista, con 2.000 euros de multa.
- La excepción de la relación contractual previa no sirve: con un anunciante no la tienes.
- Un mensaje «solo para presentarte» sigue siendo promocional.
- El chat del portal tampoco: los avisos legales de Fotocasa y pisos.com prohíben usar sus servicios para transmitir publicidad no solicitada.
A quién sí puedes escribir está en la guía de SMS y WhatsApp a clientes.
¿Puedo extraer anuncios de particulares con un programa (scraping)?
Extraer de forma automatizada anuncios y teléfonos de particulares choca con tres frentes: las condiciones de uso del portal, que prohíben explotar comercialmente su contenido; el derecho sobre bases de datos de la Ley de Propiedad Intelectual; y el RGPD, porque cada teléfono extraído es un dato personal que necesita su propia base legal.
- Condiciones. Fotocasa obliga a usar la información solo para las propias necesidades, sin explotación comercial, y a no eludir sus protecciones técnicas. Pisos.com y Habitaclia tampoco permiten explotar su contenido sin autorización.
- Bases de datos. El artículo 133 de la Ley de Propiedad Intelectual permite prohibir la extracción de una parte sustancial y también la extracción sistemática de partes pequeñas.
- Datos personales. Obtener datos de contacto de terceros necesita su propia base legal (Circular 1/2023, art. 1.2), y el artículo 14 del RGPD te obliga a decir de dónde sacaste el dato, como tarde en el primer contacto.
Comprar el listado a una herramienta que lo extrae por ti no cambia nada: el dato sigue sin consentimiento y quien llama eres tú.
Cómo captar inmuebles de particulares sin llamar en frío
Para captar pisos de particulares sin ese riesgo, usa canales que no dependan del teléfono de un anuncio: presencia en la zona, que el propietario te encuentre cuando busca ayuda, recomendaciones y, sobre todo, volver a hablar con quien ya te conoce. Ninguno es inmediato, pero ninguno usa un dato que no te han dado.
Presencia en la zona
- Carteles en los pisos que tienes en exclusiva, con permiso del propietario, y escaparate con operaciones recientes del barrio.
- Buzoneo sin datos personales. No fotografíes buzones ni porterías para sacar nombres: eso sí es tratar datos sin base.
- El número de un cartel de «se vende» en un balcón sigue las mismas reglas que el de un anuncio.
Que el propietario te encuentre
- Ficha de empresa en Google al día y web con páginas de tus barrios.
- Un valorador que pida, con una casilla, permiso para llamar. Quien deja así su teléfono ha solicitado la llamada: contéstale pronto.
Recomendaciones
Pide a clientes y vecinos que pasen tu contacto, no que te den el de otros: con el teléfono que te dicta un cliente no tienes base para llamar a su amigo.
Trabajar a quien ya te conoce
Exclientes, arrendadores y quien te pidió una valoración y no vendió tienen con tu agencia la relación que a un anunciante le falta, y con ella una base legal más sólida. El paso a paso está en cómo reactivar la base de datos de tu inmobiliaria, y la calculadora estima cuántas valoraciones podría darte.
Si aun así llamas a un anuncio sin «abstenerse agencias»
Si decides llamar a un particular que no ha pedido que no le contacten agencias, hazlo de forma que puedas defenderlo: desde un fijo, con la Lista Robinson consultada, con la ponderación de interés legítimo hecha antes y diciendo en la primera frase quién eres, por qué llamas, de dónde sacaste el número y que puede negarse.
- Lee el anuncio entero. Si pide que no llamen agencias o ya no está publicado, no llames.
- Consulta la Lista Robinson ese mes y descarta a quien esté apuntado.
- Llama desde un fijo o un 800/900, nunca desde el móvil del asesor.
- En la primera frase: nombre, agencia, que es una llamada comercial, de qué anuncio sacaste el número (art. 14 del RGPD) y que puede decir que no (art. 21.4 del RGPD y art. 6 de la Circular).
- Si dice que no, baja permanente en el CRM en ese momento y para todos los canales.
- Si acepta hablar, no pases a WhatsApp por tu cuenta: pregúntale si quiere que le escribas y anótalo.
- Una llamada, no una campaña. Si no contesta, como mucho un segundo intento otro día, sin mensajes.
Hola, ¿hablo con el propietario del piso de la calle [calle]? Soy [nombre], de la inmobiliaria [agencia], en [barrio]. Te llamo por tu anuncio en [portal]: de ahí he sacado tu número. Es una llamada comercial. Si prefieres que no te llame ninguna agencia, me lo dices y no volvemos a contactarte. [Si dice que no] Entendido, te doy de baja ahora mismo. Perdona la molestia.
Guarda de cada llamada la fecha, una captura del anuncio, la consulta a Robinson y el resultado: si alguien reclama, es tu defensa.
Fuentes
- AEPD, procedimiento PS/00234/2024 (EXP202401529): WhatsApp a un anunciante de idealista, 2.000 € por infracción del art. 21 de la LSSI.
- AEPD, procedimiento PS/00109/2014 (apercibimiento A/00209/2014): WhatsApp a un vendedor de segundamano.es.
- Circular 1/2023 de la AEPD, sobre el art. 66.1.b de la Ley General de Telecomunicaciones, arts. 1, 3 y 6 (BOE).
- Ley 11/2022, General de Telecomunicaciones, art. 66.1.b (BOE).
- Orden TDF/149/2025, art. 9 (BOE).
- Ley Orgánica 3/2018 (LOPDGDD), art. 23.4 (BOE).
- Ley 34/2002 (LSSI), art. 21 (BOE).
- Reglamento (UE) 2016/679 (RGPD), arts. 6.1.f, 14 y 21 (BOE).
- Ley de Propiedad Intelectual, art. 133 (BOE).
- Real Decreto 390/2021, arts. 3 y 6 (BOE).
- Avisos legales de Fotocasa (apartados 2.5 y 3), pisos.com y Habitaclia, consultados el 24/10/2026.
Esta guía resume normas y resoluciones públicas a fecha de su última revisión y no sustituye el consejo de un abogado. Si tu agencia llama a anunciantes de forma habitual, haz por escrito tu propia ponderación de interés legítimo y revísala con un profesional.